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2016年上期 湾ナビ評価額のダイジェスト



●マーケットレヴュー

湾ナビエリア内の新築マンションマーケットを俯瞰すると、供給中マンションが「パークホームズ豊洲 ザ レジデンス」と「クレヴィア豊洲」、そして「ドゥ・トゥール キャナル&スパ」の3物件しか無い状況下で、「ドゥ・トゥール」を除く2物件は最終期分譲が近づいています。ここ10年続いていた東京湾岸東エリアの新規物件供給が細る状態となりました。湾岸中古マンションは、エリア内新築マンションの潤沢な広告費によって常に広域から集客が期待できるエリアでしたが、この流れがいったん鈍化することになりました。
2016年上期は2つの新築タワーマンション「BAYZ TOWER&GARDEN」「ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス」の入居があり、エリア内での住み替えに伴う売り出しが急増しました。そのため、需要と供給バランスが崩れ、全体的には若干の値下がり基調とはなりましたが、同時に過去最高の成約数も記録しており、需要には一定の底堅さは確認できます。
一部報道では、豊洲新市場移転に伴う混乱で、湾岸エリアの風評被害を心配する記事もありましたが、中古マンション取引の現場レベルではまったく影響がないのが現状です。買い手のお客様は気にされる方もいらっしゃいますが、だからといってこのエリアでの検討を中断する、という流れは観測できていません。

【豊洲エリア】
豊洲エリアのシンボリックマンション「アーバンドックパークシティ豊洲」についてですが、タワーAについては初めての下落となりました。前期は相続関係による高層階の高額取引が観測されましたが、今期その事例はなく、タワーAとBとの評価額は再逆転いたしました。タワーBについては成約事例が2つしかなく、今回評価額は据え置きといたしました。
豊洲3丁目エリアの4物件「シティタワーズ豊洲(NORTH・SOUTH・SYMBOL)」および「THE TOYOSUTOWER」の取引件数は急増し、前年同期比で34%増、前期比となると93%増となりました。シティタワーズ豊洲(NORTH・SOUTH・SYMBOL)は住み替え需要もあり売却依頼の増加ペースが速くなっていますが、成約価格をみると、湾ナビ評価額と近似した値で取引されています。
豊洲4丁目の3棟「プライヴブルー東京」「東京フロントコート」「スターコート豊洲」は、プライヴブルー東京のみ僅かでありますが0.93%の上昇、その他2つについては横ばいとさせていただきました。豊洲2・3丁目に比べ割安感があり、豊洲駅入口にも近いこと、そして100%の自走式駐車場や専有部の広い住戸を求める方に一定の支持があります。
豊洲6丁目の「SKYZ TOWER&GARDEN」については前期まで新築未入居プレミアム分が考慮された取引でしたが、今期からプレミアム分が消失した事例が多数占めたため取引事例を反映し、-3.09%の評価額下落とさせていただきました。

【有明エリア】
有明エリアは前年同期比で130%の取引増となり、湾ナビ開始以来の最大の成約数となりました。特に「ブリリア有明スカイタワー」の事例数は22件と全マンショントップとなりました。有明エリアの需要はファミリー層が多く、その中でも価格と間取り、雰囲気がファミリー層にマッチしていたためと推察します。有明エリアでは「ガレリアグランデ」のみ下落評価となりましたが、これは前期にエリアトップの4.90%の上昇反動がきたためであり、前年同期と比較すれば上昇しています。
また、2016年8月より「ブリリア有明シティータワー」の評価額も公開しております。竣工後約2年経った同マンションですが、初年度は新築未入居売却が多く、そのまま評価に組み込むと坪300弱の平均単価となりましたが、直近2016年に入ってからの事例を汲んだ結果とさせていただきました。

【東雲エリア】
東雲エリアの相場は二極化がだんだんとはっきりしてきました。上期の「ビーコンタワーレジデンス」「プラウドタワー東雲キャナルコート」「パークタワー東雲」は2016年上期成約事例より評価額上昇の判定、「Wコンフォートタワーズ」「アップルタワー東京キャナル コート」「キャナルファーストタワー」は、横ばいもしくは下落とさせていただきました。
今期の評価額上昇したマンションに共通することは、豊洲のタワーマンションとの比較から、それより広くて手ごろな東雲で、という引き合いで購入される方が多く見られます。
東雲エリアはこれから一万三千平米強のDHL倉庫跡地の開発がひかえており、こちらがどのような動きをするのかに注目です。

【晴海エリア】
晴海エリアの当社評価額対象マンションは現状「ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス」のみとなっております。上期の取引事例を確認し、今期の評価は据え置きとさせていただきました。兄弟物件のティアロレジデンスが入居開始となりましたので、近々評価対象に加える予定です。近隣の新築物件は「ドゥ・トゥー ルキャナル&スパ」以外はすべて販売終了となっています。ドゥ・トゥールは勝どき・晴海エリアの中では今までに経験がない価格で販売しているため、こちらとの比較で晴海エリアの築浅マンションの相場が形成されています。
晴海エリアは今後「パークタワー晴海」そして「オリンピック選手村」など新規プロジェクトが目白押しの注目エリアですので、評価対象物件の追加を進める予定です。

●成約戸数

2016年上期の成約戸数(湾ナビ取扱いマンションのみ)は、前年同期比で+45.6%でした。エリア内の住み替えが促進され、売買を活発化させています。

●評価額の変動

2016年上期の評価額変動率は、前期比0.19%のアップでした。サイトオープン以来続いてきたエリア評価額のアップは、一旦終了したと考察します。さて、世間では不動産テックによる自動査定が盛んです。この中でも特に精度が良いとされているソニー不動産の不動産価格推定エンジンの推定値と成約価格との差は、誤差5%以上ある物件が52.68%*とのことですが、当社の評価は、地場不動産運営のプライドとして、評価額と成約値の誤差率中央値3%以内を目標としています。
最近では、売主と買主が同時にこのサイトを見て評価額同値で成約する事例が増えており、責任の高さも痛感しています。もちろん、総額が高い成約事例ですと、時として上にも下にも大きくブレがありますが、今後とも、売り買いどちらにも偏らない評価額公開サイト運営を心がける所存です。