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2015年下期 湾ナビ評価額のダイジェスト

●マーケットレヴュー

まず新築マンションマーケットを俯瞰すると、2015年下期は上期に引き続き建築費やマンション用地仕入上昇に伴い引き続いて価格が上昇しています。ただし、一部の都心マンション以外は販売が鈍化している傾向が観測されます。 この流れは湾岸中古マンションマーケットにも波及しており、東京オリンピック決定以降一本調子で上昇してきた地域内の取引数と価格相場に一服感が出てきています。条件の良いマンションや比較的割安感のある物件には即買い手が付いていることから、需要には一定の底堅さは確認できます。ただし、湾岸地域の不動産仲介店間競争激化による仲介店の"査定価格"と"実勢取引価格"の乖離が激しくなっており、これが成約までの期間と在庫数をいたずらに延ばす遠因となっています。

【豊洲エリア】
豊洲エリアのシンボリックマンション「アーバンドックパークシティ豊洲」は、前年同期比で取引数は減少したものの、堅調な水準を保ちました。また下期のタワーAの取引事例で補正したところ、タワーAとBとの評価額が逆転するという現象が観測されました。内廊下と外廊下とスパン幅の違いにより評価の高かった タワーBですが、2015年下期はタワーA高層階の成約が比較的高い水準で推移したためです。 豊洲3丁目エリアの4物件「シティタワーズ豊洲(NORTH・SOUTH・SYMBOL)」および「THE TOYOSUTOWER」の成約件数は前年同期比と同水準となりました。下期は特に住友不動産分譲のシティータワーズ豊洲3棟の取引が好調な結果となりました。近年同社の特徴であるダイレクトウィンドウ形式タワーマンションの新規販売が少なくなっており、タワー然としたそのフォルムを好む方に指名されています。 豊洲4丁目の3棟(東京フロントコート・スターコート豊洲・プライヴブルー東京)は、2015上期に比べて取引数・実勢価格の上昇が観測されています。豊洲2・3丁目に比べ割安感があり、100%の自走式駐車場や専有部の広い住戸を求める方に一定の支持があります。 豊洲6丁目の「SKYZ TOWER&GARDEN」は前期と同様、新築販売価格から2割以上高い価格で多くの物件が売り出されていますが、前期に比べ若干の取引数減少となりました。

【有明エリア】
有明エリアは「オリゾンマーレ」以外で評価額上昇となりました。オリゾンマーレは2015上期トップの7.91%という上昇率だったため、こちらの反動が出た形となりましたが、前年同期から比べると上昇しています。他4棟は2015上期に比べすべて取引数が上昇し、特に「ガレリアグランデ」「ブリリア有明スカイタワー」の2棟は2倍となりました。 地域内では「ガレリアグランデ」の評価額が特に上昇しています。元々有明エリアの他マンションで比較すると割安感がありましたが、北西側に有明アリーナが建設されることや有明ガーデンシティの商業施設の恩恵に預かれる将来が、取引に好影響を及ぼしました。 ただし有明地区は、多くのオーナーが実勢価格より割高な販売価格を設定しているため、取引数は伸びず売出中の在庫物件数がかつて無いほどに増加しています。実勢価格まで値段が下がった物件は取引が成立していることから、需要そのものが落ち込んだわけではありません。

【東雲エリア】
東雲エリアでは全体的に小幅な評価額上昇となりました。東京キャナルコート内のタワーマンション「Wコンフォートタワーズ」「アップルタワー東京キャナルコート」「キャナルファーストタワー」「ビーコンタワーレジデンス」「プラウドタワー東雲キャナルコート」の取引数は活発に行われていた一昨年に比べると落ち着く一方、一定の需要は常にあり、特に居住地域と業務商業地域を分けることに魅力を感じる方から指名されます。

【晴海エリア】
晴海エリアの当社評価額対象マンションは現状「ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス」のみとなっておりますが、近隣の新築物件は「ドゥ・トゥー ルキャナル&スパ」以外はすべて販売終了となっています。ドゥ・トゥールは勝どき・晴海エリアの中では今までに経験がない価格で販売しているため、こちらとの比較で晴海エリアの築浅マンションの相場が形成されています。 晴海エリアは今後「パークタワー晴海」そして「オリンピック選手村」など新規プロジェクトが目白押しの注目エリアですので、評価対象物件の追加を進める予定です。

●成約戸数

2015年下期の成約戸数(湾ナビ取扱いマンションのみ)は、前年同期比で+0.6%でした。

●評価額の変動

2015年下期の評価額変動率は、2015年上期比で2.56%のアップでした。前年同期(2014年下期)の3.84%アップに比べ上昇幅は落ち着いた感があります。 当社が公表している"評価額"は、売却者側だけでなく購入者側も見る値のため、実勢取引価格を常に意識した数字となっています。そのため、多少保守的な評価額となっており、下期と上期を比較すると価格相場はほぼ一定でしたが、上期評価額をより実勢に合わせたため、若干のアップとさせていただきました。