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fujifujita<<初対談 ~ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス理事長牧内様~>>

<<マンションの資産価値の維持のためには管理が重要>>

こんにちは!
ふじふじ太です!


先日、晴海のザパークハウス晴海タワーズティアロレジデンス理事長 牧内様とお話させて頂く機会がありました。


牧内様はマンション管理の観点で雑誌「ダイヤモンド」からも取材を受けていたり、理事長同士のネットワーク内では大変有名でマンション管理の最前線で活躍をされていらっしゃいます。


結論ですが、ティアロレジデンス内の管理・財務は牧内さんが理事長でいる限りは安泰だと感じました。


一般的にディベロッパーが作成する長期修繕計画は30年なのですが、その計画を60年と倍の期間で財務を考え、末永いマンション価値の継続維持に努めております。


管理コストの収支改善にも力を入れており、何と1年間で約2,500万円の改善に成功されているとのことです!

例えば、節電や電力会社変更による電気料金の削減や、共用部の保険内容の見直しや有料化など、きめ細かな努力の結果です。

単純計算ですが10年間で2億5,000万円にもなります!
すごい金額ですね!!


上記含む管理費会計の剰余金は修繕積立金会計へ繰り越しながら、今後の経年に伴う管理コストの増加に備えることができ、マンション住民の方々も非常に安心だと思います!

直近第3期だけで、修繕積立会計への繰り越し額は約6,000万円(1期からの3年間累計では1.5億円)にもなるとのことでした!



また、ティアロレジデンスの総会への出席割合(委任状・議決権行使書提出者含む)は90%超の高水準で、500戸規模以上の大規模マンションの中では上位5%の水準となります。

牧内理事長の努力ももちろんですが、マンション住民の理事会への関心の高さも伺えます。




今後のティアロレジデンス内の大きな動きとしては、均等積立方式採用に伴う修繕積立金の値上がりがございます。

2020年8月より修繕積立金が倍以上の金額に変更となります。


一般的な長期修繕計画では、段階増額方式に伴い約5年毎に修繕積立金を値上げをするマンションが多いですが、今後値上げをしないという計画が均等積立方式となります。


住民にとって短期的視点では月々のランニングコストが重くなる分反対もあったかとは思いますが、私個人的には英断であったと思います。
修繕積立金は安ければ良いという訳ではございません。

修繕積立金が不足していてマンション管理の財務を圧迫し、必要な修繕ができないというマンションも少なからずございます。



購入者目線でのお話しですが、やはり中古タワマンを検討する際、将来的な長期修繕計画や修繕金の値上がり率は気になるものです。


それが今後60年間変わる予定がないということは買い手の安心感に繋がり、管理組合が能動的に活動しているという点も加点対象となり、故に資産価値の維持に繋がっていくと考えます。


早々に修繕金を値上げすることで、今は築年数の割に修繕積立金が高いと思われるかもしれませんが、10年、20年と経過した時に他の同規模マンションより月額ランニングコストが安く抑えることができると思います。




牧内理事長はティアロだけでなく、今後湾岸タワマン全体の管理を良くし、湾岸エリアをさらに盛り上げていきたいという熱意を持った方でした!

短期的視点ではなく、長期的な資産維持の観点で考える管理運営には非常に共感します!


そのノウハウをどんどん共有・発信してもらいたいと感じました。
私も不動産仲介という立場から湾岸エリアを盛り上げていきたいと思います!




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