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三井健太第56回 Q)転勤先の福岡市でマンションを購入すべきかで悩んでいます。

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Q)転勤先の福岡市でマンションを購入すべきかで悩んでいます。あと、2年も住むことはないと思うのと、福岡は郷里でもなんでもないのです。家族は今度転勤のときは単身赴任したらいいなどと言い、購入に乗り気です。どう判断したらいいでしょうか?

A.本当に単身赴任するつもりなら問題はないでしょう。どこであろうと、平和で安全な日本国内なら、好きな土地に住めばいいのですから。

転勤が多い方は、なかなかマイホームが持てないという図式になるのは如何ともしがたいですが、酷い例になると契約直後に転勤の辞令が下ったなどという話もよく聞きます。

しかし、一生に一度は自分の家を持ってみたいし、社宅や賃貸マンションにはない、最新の設備などに憧れる妻の希望も聞いてあげたいしと、転勤族の住宅問題は、悩ましい限りです。

心配なのは、もし転勤になって家族ともども転居することになったらどうするかという点ですね。

先ず、賃貸に出す場合を考えましょう。問題は、借り手がすぐにつくかという事です。また、家賃で住宅ローン返済が賄えるかという点です。

福岡市は都会ですから、賃貸需要も多く、借り手の心配は比較的少ない方です。ただ、購入したマンションの面積が広く、家賃が高額になってくると、借り手は狭まり、転勤族の借り上げ社宅(会社の家賃補助)に限るということも考えられます。

借り手が決まるまで、住宅ローン返済と転勤先の家賃との二重負担を覚悟なさるならいいですが、堪えきれなければ賃料を下げて募集することになります。それでも借り手がなかなか決まらないということになると、その間のストレスも軽くはないでしょう。

その点を考慮したら、できるだけ立地条件の良いもの、特に交通便の良い駅近のマンションや住宅地として人気の高い場所に求めることが大事です。また、広さも少し抑え目にしておくといいでしょう。

次に気をつけたいのは、福岡に戻って購入したマンションに住むことはなさそうだという場合のことです。例えば定年後は福岡に戻るつもりだったが、仙台に転勤になったら、仙台が気に入り、そのまま仙台で永住することになったという例は現実に少なくありません。

そうした場合、福岡のマンションを売却して仙台で終の住処を確保する資金に充てる必要もあるでしょう。そのまま貸しておいて、ローンの完済後は家賃収入を年金代わりに受け取ってもいいのですが。

売却の必要性は、定年前に起きるかもしれませんね。そこで、問題になるのは、売却がスムーズに進むかという点です。

住宅ローンの残債は、当然減っているわけですが、年数によっては想像していたほど減っていなかったと落胆することがあります。ともあれ、売却時のローン残高以上で売れなければ銀行との清算に別途資金を用立てしなければなりません。言い換えれば、ローン残高以上の金額で売れるようにならないと困るかもしれませんね。

そうならないようにする条件は三つしかありません。

①購入時価格が現在より上昇し、それに連動して中古相場も上昇した

②返済年限が残り少なくなっていて、安く売却してもお釣りが来る状態になった(途中で繰り上げ返済しておき、ローン残債を意図的に減らしておくのも同じ)

③条件の良いマンションを買っておいたので、相場を上回る高値で売れた

①から③の内、どれが確実で、どれが不確実かは言うまでもないですが、ここで言っておきたいことは、③の相場を上回る価格で売れそうなマンションを選択しておきたいという点です。

その条件は、賃貸しやすい条件と同じと考えてよいのですが、付け加えておきたいのは維持管理がどう為されるかです。古くなっても、古さを感じさせないマンション、いつまでも綺麗なマンションであれば、当然入居や購入を希望する見学者を喜ばせるはずで、その分が価値の下落に歯止めをかけるのです。

つまり、「管理の良さそうなマンション」も有利に売却するための条件に加えることが重要になります。管理の良いマンションとは、掃除が行き届き、駐輪場が整然とし、植栽がよく手入れされ、外壁やエントランスホール、ロビー等の共用部分が綺麗に磨かれていたり、塗り替えられていたりしてあれば、購入希望者が下見に来たときも価値を認めてくれるでしょう。

管理が良いかどうかは、新築マンションの契約時点では分からないわけですが、予想することはできます。それは、管理会社がどこかということや、管理内容がどうか、管理費と修繕計画がどうなっているかで、将来がある程度見えるのです。

ただ、地方都市のマンション市場は東京ほど大きくないので、人気のある街に限定して選択することも大事です。

新築価格と中古価格の乖離幅も東京に比べると大きいのが地方都市の現実です。今は福岡市の中心部は価格が上昇しているようですが、訪日観光客向けのホテル建設需要が地価を上昇させているためです。

お勧めは、新築より中古です。購入時の価格と売却時の価格を比べると、【新築➡中古】より【中古➡中古】の方が下落率は小さいからです。

終わり

 

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