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三井健太第33回 マンションは立地条件が決め手

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【マンションは立地条件が決め手】

 

 

「マンションの価値は立地で決まる」と書くと、異論を唱える人は少ないはずです。しかし、価値ある好立地のマンションを買ったとしても、職場に遠ければ居住者にとって価値は低くなります。

 

大多数の人が価値あるとするマンションも、自分にとって価値が低ければ、それを購入し居住するという選択はしないのが普通です。

 

購入する人にとって良い立地条件とはどのようなものでしょうか? 改めて立地条件の良し悪しについて考えてみました。

 

 

●マンションの価値は立地条件がすべて

全国的な視点でマンションの価値を比較し、それを端的に価格で表せば、どなたも想像できるように東京都が最も高く、地方都市は安いということになります。

 

何億円もする高額なマンションを建てても、それを購入する人が現実に多数存在する東京。7000万円もしながら70㎡あるかなしの、広いとは言えないマンションを購入できる高所得のサラリーマンが何万人も住む東京。

 

築30年を経ても、億ションであり続ける中古マンションが存在し、買いたい人が直ぐに現われる東京の中古マンション市場。

 

対して、3000万円の予算があれば、100㎡の広さを手に入れられる地方都市の新築マンション。職住近接で便利な立地にありながら、安価な地方都市のマンション。

東京にいる者から見ればうらやましい限りですが、東京に職場を持つ以上、地方都市のマンションに価値を見い出すことはできません。

 

同様のことが、東京圏の中でも言えるのです。東京の外周部のマンションは、都心に比べれば安価です。新築もそうですが、際立つのは中古です。

 

都心の中古マンションの価格が新築対比で80%以上であるとき、同程度の建物価値があると見られるマンションでも、近隣の新築対比50%以下などという例は特別なことではないのです。

 

都心の新築が5000万円であるとき、同程度の中古は4000万円以上、街によっては4500万円もしますが、郊外では新築が4000万円する中、中古は2000万円か2500万円と格安に買える例はたくさん見られるからです。

 

つまり、東京圏の中にも東京と地方があるようなものです。

 

こうした実例データを拾って行くと、マンションの価値は立地条件によって大きく異なるものであるという結論に辿り着くのです。なかんずく、中古マンションは都心と郊外の開差が大きいのです。

 

 

●安価なマンションを買いたいなら転職が必須

生活費の占める住居費が大都市は高く、地方都市はとても安いという構図は良く知られています。 東京都心はワンルームマンションでも10万円もするのに対し、地方都市では5万円以下で借りることができます。

 

住居費を抑えたかったら地方に住むしかありません。購入でも同じです。

 

しかし、これほどの差を求めると通勤は100%不可能のはずです。としたら、職場を居住マンションの近くで探すしかありません。

 

たまに、東京郊外の安価なマンションを購入しようとしている人から、検討マンションの価値について評価を求めて来ることがありあります。その中に、通勤時間は2時間もかかるという立地の物件という例がありました。

 

あとで分かったのですが、マンション購入後に転職するというのです。個人情報に係ることなので具体的なことは書けませんが、転職先も決まっていたようです。転職すると住宅ローンが当分利用できなくなるので、転職前にマイホームを買ってしまおうという構想だったのです。

本来の狙いが住居費を抑えるためだったかどうかは知りませんが、結果的に郊外の安価なマンションを購入し、その近隣に職場を求めて職住近接を実現することとなりました。

 

このようなマイホーム取得作戦は特殊なものです。マイホーム購入後に転職するという例は数多くありますが、東京都心から地方都市または郊外都市に移住するために転職するという人は殆どないはずです。

 

 

●安価なマンションの将来価値は期待できない

ところで、安いマンションを買った場合、そのマンションの将来はどうなってしまうのでしょうか?

 

価値あるマンションは高いものです。価値ある物件が安く売り出されることはないと考えるべきですし、反対に購入時に安い物件は、将来の転売時にも安くなってしまう心配をしなければならないのです。

 

高い物件、すなわち立地条件の良い物件を探そうとするのが基本スタンスであるべきで、安いマンションを探そうとするのは、資産性の観点では定石から外れることになるのです。

 

買い手が売り手に転じるとき、それが証明されます。 買い手は、将来反対の立場に立つのです。この点を肝に銘じておかなければなりません。

 

永住することになるから資産性などどうでもいいということなら別ですが・・・

 

 

●立地条件の良し悪しを測る基準

立地条件が良いとか悪いとかは、どのような基準によるのでしょうか?

 

ひとつは、先に述べたように、居住者の生活圏(通勤や通学)によって立地条件の良し悪しが判定されるという「個人的な尺度」があると考えられます。通勤・通学の他では、「実家が近い」が典型的な個人差です。

 

二つ目は、普遍的な意味、言い換えれば「大多数の人が考える基準」があります。大多数の人が良い立地と見るマンションは、言い換えれば人気の場所ということになり、需要ボリュームも多いことを意味します。

 

交通便、買い物等の生活便、環境の良し悪し、治安等の安全性など「居住快適性」と、豪雨や地震・津波など「自然災害への抵抗力」などを含めて人気の高い街とそうでもない街というランクが存在します。

 

吉祥寺、横浜、自由が丘、武蔵小杉、二子玉川、広尾、中目黒、代官山、神楽坂といった街は、新聞・雑誌によく登場する「住みたい街ランキング」で上位に来る街として知られています。

 

人気がある、すなわち需要が多ければ価格も上がる。ごく自然なことです。人気の高さを分析すると、以下のようになると考えられます。

 

<マクロ的に>

①郊外よりは都心の街・駅が望ましい。 郊外でも横浜、大宮、八王子、立川、千葉といった比較的人口・経済規模の大きな都市も地元ニーズの多さに支えられ、比較的高い評価につながる。

 

②都心へ直結の幹線鉄道が望ましい:都心へ直接アクセスできる鉄道のこと。中央線・総武線などJR各線、新宿・渋谷などを起点にする私鉄の各線が良いのです。枝分れする路線・支線は避けたいもの。

 

③各駅停車より急行停車駅が望ましい:移動時間が短く便利である方を好む人は多い。

 

④駅力(えきりょく)の高い駅・街:駅を中心に買い物施設、エンターテイメント施設、個性的で多種多様なレストランやお洒落なカフェなどが出店していて、賑わいのある街、ただし風俗店はないことが望ましい。住みたい街・住んでみたい街ランキングに登場するような人気の街が該当する

 

<ミクロでは>

①駅からの距離は徒歩5分以内が目安。傘なしで玄関まで到達できる駅直結が理想的。ただし、駅に近い場合、電車騒音、高層ビルの密集による開放感の欠如、日当たりの悪さなどがマイナス評価となることもあるので注意を要する。

現状は問題なくても、隣地が比較的規模の大きな駐車場であったりすると、近い将来高層建物が建つ可能性がある。その可能性が一目で分かるような立地は評価ダウンとなる。

 

②駅から徒歩10分を超えないこと(郊外は5分以内)が重要であるが、稀に10分超でも許容できるとしたら、遠さを補って余りある長所を有する場合である。

例えば、アプローチが(理想はアーケード付きの)活気ある商店通りであることや、街路樹が整備された美しいシンボル的な通りであること、または到着したマンションの前が樹木の生い茂る大規模な公園になっているとかオーシャンビュー・リバービューが圧巻である、大規模なショッピングモールに隣接するといった場合に限られる。

 

緑豊かで閑静な住宅街の中という立地条件にあれば、言うまでもなく利点・長所となるが、駅からの近さとは両立しないことが多い。上記のような圧巻のアプローチや眺望条件などを持たない場合、「優先されるのは駅近」の方になる。

 

③アプローチ道路は、車道より一段高くなった歩道付きが望ましいが、次がガードレール付き。白線のみの歩道は評価ダウンとなる。

 

④買い物便:大型スーパー、ホームセンターなどのほか、専門店が揃っていることが望ましい

 

➄学校:小学校までの距離が近いこと、通学路に危険な道がないかどうかがキーポイントになる。郊外のマンションによく見られるのは、小学校まで子供の足で30分もかかるという物件。広告表示は大人の足で〇〇分とあるので注意したい。

 

➅高台か低地かも重要な評価要素:言うまでもなく高台が高評価となるが、その代わり坂道を上り下りしなければならないので、程度問題ではあるが、注意しなければならない。

●最後は自己中心的に割り切るほかない

予算と物件の条件が合致しないとか、理想とする物件に遭遇しないという場合はどうしたらいいのでしょうか?

 

できるだけ都心に近い場所で買いたいと探して来たが、これはという物件に巡り合うことがなかった。

ようやく広さも間取りも、そのほかの面もフィーリング的にぴったりと感じる中古物件を見つけたが、唯一の短所が駅から11分という距離でした。環境も眺望も特別なものではなく、立地条件は「可もなく不可もなし」と評するほかない。 このような場合は、どう考えればいいのでしょうか?

 

そもそも理想的な物件は皆無と言ってもよいのです。仮に理想に近い物件があったとしても、価格が予算を大幅に超えるものであったりするのが普通です。

 

ただ、マンションには「経済的価値」と「使用(利用)価値」の二つの側面があると考えられます。後者は個人の価値観や家族の事情などによって幅があるものです。その大きさは他人には測り知れないものがありましょう。

立地条件がさほど良くなかったために、売却したら「経済的な損失」を被ったという結果であったとしても、使用価値が高いことで大きな「精神的利益」を得て余りあるという場合があります。

 

つまり、物件を気に入り快適な暮らしができたのであれば、その選択は間違いではなかったことになるのです。

 

快適に暮らせるかどうか、豊かな気分を味わえるかどうか、その観点で新生活を想像してみましょう。金銭の多寡では測れないマンションの価値、それを測定するのは買い手自身なのです。

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終わり

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