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三井健太第32回 マンションの買い手が落としがちな重要質問集

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「マンションの買い手が落としがちな重要質問集」

 

 

問えば答えるが、問われなければ説明を省く。そんな営業マンのクセを特集しました。これは、買い手が質問すべき事柄として記憶したい重要なものでもあるのです。

 

営業マンは、しばしば「この欠点や弱点に気付かないでほしい」と願っている、もしくは「欠点・弱点と感じないでほしい」と祈っていることがあります。

 

問われれば答えるしかないが、うかつに自分から触れればヤブヘビになるかもしれないと考えて口を閉ざしているのです。

 

都合の悪いことは黙っている。これは、業界を問わず営業マンの習性とも言えるものです。そうであれば、トコトン質問をして物件を深く知るか、何を質問すれば分からない人の場合は、事前の学習で自衛するしかありません。

 

気づきにくい事柄や忘れがちなチェックポイント=質問集を以下に箇条書きします。ご検討のツールになれば幸甚です。

<建設地に関する問題>
■騒音 (前面道路の交通量・騒音の程度は自分で体感するしかありませんが、販売時は建物が未完成のためグランドレベルでしか体感することができません。それなのに、営業マンは騒音の程度に関して何も語りません)

■液状化しやすいエリアにある (この告知をしてはくれません。安全度が高いエリアの場合のみパンフレットに表示する)

■水没危険エリアにある (同上)

■駅から遠いこと (その弱点には触れて欲しくないのです)

■隣地の再建築について (将来のことは全く分からないものの、想定できる範囲を知っておきたいのが購入者心理です。しかし、目の前が駐車場など、危険とすぐに気づく場合以外、想定できる建物の規模・高さなどを主体的に説明することはありません)

<構造に関する問題>
■耐震性 (耐震性能の最低ランク「等級1」のマンションの場合、ことさら説明はしません)

■直床構造 (二重床の場合は、そのメリットをわざわざ説明することはありますが、直床=じかゆか構造の場合は説明をしません)

 

■耐久性 (コンクリートの劣化対策などを説明することはあっても、耐久性が高いことの意味、すなわち資産価値にどう影響して来るかなどの説明はしません)

 

劣化対策等級 構造躯体が3世代(75年~90年)もつ程度の対策。
構造躯体が2世代(50年~60年)もつ程度の対策。
建築基準法に定める対策。
(構造躯体が25年~30年もつ程度の対策)

<その他の設計上の問題>
■南向きマンションの北側個室のこと (真南に向く間取りの場合、玄関側に配置される個室は真北を向くことになるのが当然であり、窓も北向きになっているのが普通です。しかし、北向き個室のデメリットには触れたくないのです)

■東西向きの住戸 (東向き、または西向きの間取りにはデメリットもあればメリットもあるのですが、その説明を主体的にすることはありません)

■個室の窓が斜めであること (玄関側の個室の窓は廊下に対して平行に設けられるのが普通ですが、ときどき斜めになっている間取りを見かけます。わざわざ曲げているのは採光を遮蔽する何かがあるためですが、その説明をしてくれることはありません)

 

■下がり天井のこと (下がり天井はほぼ全部のマンションに誕生します。しかし、それが目立たないケースと強い圧迫感をもたらすケースがあります。その位置と天井高をCH=2000などと表記されていますが、そのことに気付かない買い手も多く、完成後の内覧会で落胆する人も少なくありません。事前の説明は一切してくれないからです)

■ルーフテラスへの出入り (ルーフテラスに面する窓の高さは床から50~60センチもあるケースが少なくありません。つまり、バリアフリーではないのです。窓をまたがないとテラスへの出入りはできないのですが、図面に表記はしても説明はしてくれません)

■庇のない外廊下 (建築制限のひとつ斜線制限にかかり、最上階の廊下が雨ざらしになってしまうケースが稀にあります。しかし、図面に表記してはあるものの庇のない廊下でございますなどとは告げてくれません)

■エントランス真上の住戸の騒音 (マンションの2階住戸を購入する場合に注意したいことは、下階が何かです。共用玄関の場合、ドアが自動式になっていれば、その作動音が響く可能性はゼロでないと考えなければなりません。しかし、そのような告知はありません)

■ピロティ上の住戸の懸念点 (元気な男の子を持つファミリーの場合、下階のお宅に迷惑をかけたくない一心で1階住戸、またはピロティ形式になっている建物なら2階住戸を購入する例があります。後者の場合に気を付けなければならないことが2点あります。それは、床の断熱と駐車場の騒音対策です。ピロティは駐車場になっていて、おまけに機械式2段駐車であったりします。その場合、車の出入りによる騒音が心配なはずです。また、上下を住宅でサンドッイッチされていない住居は一般に冬は寒いと言われます。こうした懸念を払拭するための対策に関しての説明はしてくれないのです)

■地下住戸の問題点 (低層マンションでよく見られる地下住戸。湿気対策、通風、日当たりなどに問題のあるケースも見られます。その買い手不安を汲み取って説明してくれる売主・営業マンもありますが、図面表記だけで済ます例も多いのです)

■エレベーターの数の不足 (意外な盲点のひとつです。コストダウンの一環で必要十分とは言えない台数で抑えているケースでは、それに関しては何も語らないのが常です)

■住宅性能評価書の意義 (住宅性能評価書のない新築マンションは10%もないほど普及して来た現状ですが、性能自体が普通のマンションの場合、その中身について深く語ることはありません。

第三者機関による評価だから安心ですなどと説明するだけで留めているのが実態で、評価書を渡せば事足れりとしているのです)

 

 

<事業者に関する問題>
■施工会社のこと (二流・三流の、または無名のゼネコンを起用するケースは少なくありません。ゼネコンの知名度は、業界人ならよく聞く企業でも、一般の買い手から見れば低いものです。そのことが不安心理を呼ぶのですが、触れたがらない売り手がいるのも事実です)

■管理会社のこと (管理会社の能力や経験、特徴などに関しても同様です)

■売主(自社)のこと (自社のブランド力が決して高くもないのに、買い手が安心感を持つまでの説明はしてくれません。説明が難しいのも事実なのですが)

<販売や管理に関する問題>
■売れ行き (よく売れている物件なら良いものに違いないと思いたがるのが買い手心理です。ゆえに、買い手は販売状況を知りたいのですが、売れ行きが「並み以下」の物件はそれを隠すのが売主心理と思った方がよいのです。聞けば、「おかげさまで順調です」くらいの答えは返って来ますが、そう語っていた物件が竣工後1年経って売れ残りを抱えている例はたくさんあります)

■値引き提示の理由 (買い手から要求をしたわけでもないのに、営業マンの側から「今週中に結論を下さるなら〇〇〇万円お引きします」などと提示して来ることがあります。「決算期なので」が最もポピュラーな値引き理由ですが、本当の理由は単に販売促進のために値引くのです。計画通りに販売が進んでいない証拠ですが、「売れないから」とは言うはずもありません)

■管理費・修繕積立金が高いこと (管理費等が高いか否かは基準を知らない買い手には判断しにくいものです。規模や高さによって管理費等は割高になってしまうのですが、数字を提示するだけです。「割高なマンションではございますが・・・」などとは決して言いません)

 

 

 

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終わり

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