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三井健太第19回【コンパクトマンションの問題点】

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【コンパクトマンションの問題点】

いわゆる単身者向きのコンパクトマンションには2つの種類があります。ひとつは全戸がコンパクトタイプで構成された「全コンパクトマンション」です。もうひとつは、ファミリータイプとの「混在型コンパクトマンション」です。

 

前者は敷地300㎡前後の小型マンションで、後者は主に超高層の大型マンションに多く見られ、下層階に配置されています。

 

筆者のおススメは後者で、前者の購入に関するご相談には否定的な所見しか出せないのです。そのことに、いつも心の痛みを覚えます。

その根拠をお話ししましょう。

 

小型マンションは①付加価値が設けにくいこと、建築費が割高になるここと、大手ゼネコンは請け負わないこと、②管理費が高くつくこと、規模が小さいため③外観も見映えしがないことといったデメリットばかりが目立ちます。

また、コンパクトマンションには、自己居住用に求めた人の中から早晩賃貸に出される住戸を含め、④賃貸比率が高いという特徴もありますが、これも懸念点です。

 

コンパクトマンションの問題点、それぞれを少し詳しく見ていきましょう。

 

●全コンパクトマンションは小型ゆえに付加価値がない

大型マンションは、その規模が差別化に役立っています。大きいだけで風格があるからです。

反対に、全コンパクトマンションは駅前通りなどの便利な場所に建つことが多いのですが、小型であるゆえに目立たない、いわば周囲の建物に圧倒され埋没してしまうのです。

存在感の有無は資産価値にも影響します。

 

また、エントランスや玄関ホールといった共用部分の規模も、全体スケールに比例して小さくなる全コンパクトマンションは、その面でも「立派・豪華」から遠いものとなります。それが資産価値にマイナスであることは言うまでもないでしょう。

 

●全コンパクトマンションは居住者層が偏りがちだ

全コンパクトマンションを志向する検討者は、例外なく所有者が自分と同じ境遇にあることを無意識に望んでいると感じます。同じ仲間がひとつ屋根の下に住んでいる安心感とでも言えば良いでしょうか。

 

逆に言うと、ファミリ―層がたくさん居住する中に独身の自分が住んでいるのは肩身が狭いという心理なのです。

 

何となく解かるような気もします。しかし、単身者ばかり肩を寄せ合って住むということではないはずです。同じような境遇の人が多いとしても、ふだん交流があるわけでもないはずです。

交流を後押しするスペースとして「ラウンジ」を設けている物件がありますが、無用の長物化になっている例が多いと聞きます。

 

それはさておき、様々なタイプの世代・世帯が同じ屋根の下に居住していた方が、災害があったときなどに大助かりだったという例はよく聞くところでもあります。大型マンションだからという意味でもあるのですが。また、様々なタイプの階層が集まるコミュニティ社会こそ普通の姿でもあると思うのです。

 

大型マンションなら、コンパクト住戸も絶対数としては数が多いはずですから、同じ単身者のお仲間を探すこともでき、一石二鳥なのではないでしょうか?

 

●全コンパクトマンションは管理費が高くなる

全コンパクトマンションで100戸もある大型は殆んど見られません。大きくてもせいぜい50戸程度で、大抵は30戸くらいの小型物件です。50戸と言っても、コンパクトばかりですから、ファミリーマンションの20戸か30戸と同じくらいの規模です。

 

規模が小さいと管理費が割高になるものです。管理費が高いと売れないと見る売主は、管理人を置かない管理体制にして販売を行います。

管理人がいないマンションは将来どうなって行くのでしょうか?そこに思いを馳せる買い手は少なくないのですが、数十年後を想像できる人はいないのでしょう。不安に感じながらも、最後は「まっ、いいか」と念頭から外してしまいがちです。

 

●全コンパクトマンションは賃貸比率が高くなる

コンパクトマンションを賃貸目的で購入する人は少なくありません。どのようなマンションでも、何年か経てば賃貸住戸ができてしまうものですが、全コンパクトマンションの場合は、最初から賃貸住戸が混在するのです。

数年すると、その比率が高まります。自己居住だった人が結婚その他の事由で転居し、売却せずに賃貸するからです。

 

分譲マンションでありながら賃貸マンションのようなものになったら、自己居住中のオーナーはどんな感覚や気分になるのでしょうか?

 

●賃貸比率が高いマンションは管理意識が低くなりがち

賃貸マンション化に伴い、管理状態は徐々に悪化する可能性が高まります。

オーナーにとって関心が高いのは、賃料が遅延せずに入るかどうかです。管理組合が総会を開いても白紙委任状を出すだけで、管理に関する意識は次第に薄らいで行くからです。

 

転売が繰り返されてオーナーが変わり、現住所も分からなくなっている例があると聞きます。そのようなマンションでは、管理費や修繕費を滞納する人も多いようです。大規模修繕に必要な金額に足らないときの臨時徴収など不可能で、修繕は先送りされてしまいます。

 

タイムリーに修繕が行われないマンションは、あちこちで不具合が生じ、快適性も見栄えも悪化して行きます。管理人が常駐(日勤)していないことに加え、もともと日常管理に厳しさが足りないため、モラルも低下し、荒れ放題になって行きます。

 

住み心地が悪いマンションに嫌気して転居するオーナーが増えて、賃貸比率がますます高くなって行きます。このような状態が改善されなければ、スラム化の道をまっしぐらに進むことでしょう。

 

管理人がいない、オーナーが居住していない、このようなマンションは資産価値が維持できないのです。

その懸念が「全コンパクトマンション」には潜んでいます。

 

終わり

 

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