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mansion-unagi新築マンションの価格はどうやって決まる!?(後編)

こんにちは。マンションカウンターのマンションウナギです!


お待たせしました!

「新築マンションの価格はどうやって決まる!?」の後編、いよいよ各住戸の価格の決め方についてお伝えしたいと思います。

※前々回コラム

 ↓↓↓

新築マンションの価格はどうやって決まる!?(前編)


ここで新築マンションの価格の決め方(前編)のおさらいをしていきましょう。

新築マンションの価格を決める  5ステップ!

① 販売住戸の総額(販売坪単価)を決める。

② 基準となる住戸を決める。

 各住戸の条件をと比較しながらポイントを付けて評価。

④ 総額が①以上になるように、②の基準住戸の価格を設定。

⑤ 各間取りの上限価格を意識しながら微調整。


前編では、
①「販売住戸の総額(販売坪単価)を決める。」について解説しました。 


そう!販売住戸の総額(販売坪単価)は「最低価格ライン」とその「上振れ余地」を勘案して決まるというお話でした。


後編では、
②~⑤の各住戸の価格を決定するステップを解説します!

まずは、②の「基準となる住戸」を決めます。

これは端的に言うと「欠点の無い標準的な住戸」を選びます!

※タワーマンションの場合は東西南北全方向に開口部があり、間取りタイプも多く複雑になりますので、今回は板状マンションをイメージして解説します。

例えば、東向き住戸と南向き住戸がある14階建ての板状のマンションの場合は、「南向きの中層階(7階)にある平均的な占有面積の中住戸」が選ばれます。

もし仮に、南側に8階建ての前面建物があり、眺望・日照等に影響がある場合は、「南向きの10階にある平均的な占有面積の中住戸」が選ばれます。9階でない理由は、前面に8階建ての建物があると9階からは屋根や塔屋などが見えて、眺望等に影響があるからです。

(前面に14階建ての建物がある場合は、眺望面での差がない為、日照の時間等を勘案しながら基準住戸を選定します。)


基準住戸が決まったところで、③「各住戸の条件を②と比較しながらポイントを付けて評価」していきます。

ここが大事なポイントで、皆様が住戸を選ぶ際のヒントにもなります!!


新築マンションの価格表を見た際に、皆様はこう思った経験はないですか?

「向きも同じで似たような住戸なのに、なんでこんなに価格差があるの??」

ぱっと見では気がつかない、条件面での差があるのかもしれません。


一般的なものになりますが、下記に「プラス条件」「マイナス条件」の一例を記載しますので、参考にしてみてください。

主な項目としましては、ワイドスパンやL字型キッチンなど「間取り・設備」に関する項目と、日照条件や前建てなど「住戸条件」に関する項目があります。


以上となります。


注意点としましては、プラス条件とマイナス条件を全て評価ポイントに織り込むという訳ではなく、各住戸同士のバランスを見ながらポイントを付けていきます。

また、ポイントの大きさも各項目により異なります。これについてはポイントを付ける側のセンスが問われます。


各住戸にポイントが割り振られたところで、④「基準住戸」の価格を設定します。

「基準住戸」の価格は、周辺事例のボリュームゾーンをベースに設定されることが多いです。

ボリュームゾーンの価格帯は販売実績も多く、その価格を購入できるお客様が多く来場されることが見込まれるからです。


「基準住戸」の価格を設定すれば、ポイント格差がつけられた他住戸を含め、販売住戸総額が導き出されます。

この金額が①で設定した販売坪単価を下回っている場合は、ボリュームゾーンの価格を引き上げる必要があります。

しかしながら、ここの設定を間違えると条件の悪い低価格帯の住戸しか売れないという悲惨な状況になります。
(基準住戸やその周りの住戸の売れ行きが悪いということは、その物件の価格はマーケットアウトしている。不動産全体の相場上昇が無い限り、最後は値下げするしかなくなります。)


最後に、⑤各間取りの上限価格を意識しながら微調整します。

状況により、③で設定した各住戸のポイントの数値を変えたり、新たに比較ポイントを追加したりしていきます。

「4,980万円~」などの広告用住戸、通称パンダ部屋もここで決まります。

尚、近年は、売主サイドで設定した評価ポイントとお客様が思う評価ポイントのズレを解消すべく、広告上は価格未定という形でお客様の反応を見ながら調整するケースが大半となります。
(広告で予定価格を表示してしまうと、それ以上価格を上げることは出来ないので、最初は価格未定と表記することが多いです。)


この度は、新築マンションの価格の決め方について、前編後編と2回に分けて解説してきましたがいかがでしたでしょうか?

③のプラス条件・マイナス条件は一例として記載しましたが、新築マンションの価格表を見ながら、他にどんな条件の差があるのか考えてみても面白いかと思います。



マンションウナギはこれからも定期的ににコラムを書いていこうと思っております。

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